建蔽(けんぺい）率と容積率

今回は、建物を建てる時に重要となる建蔽(けんぺい）率と容積率についてお話しいたします。

建蔽率と容積率によって、その地域で建てられる建物の概要が決まってきます。高い建物が建つのは容積率、土地一杯に建てることが出来るのは建蔽率がそれぞれ緩やかだからです。

建蔽率とは、「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合」です。

例えば、建蔽率６０％なら、100㎡の土地には60㎡の建築面積が最大となるということです。

容積率とは、「建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合」です。

容積率２００％の場合、100㎡の土地なら200㎡までの延べ床面積の建物を建築できます。

建蔽率と容積率は綿密な関係があるので、セットで捉えられています。

当然、数値が大きい方が土地としては使いやすくなります。

天神1丁目あたりの建蔽率：容積率は（８０：８００）となっています。

博多駅の区画も（８０：８００）です。

一方、「戸建住環境形成地区」に指定されている区域の建蔽率：容積率は（５０：８０）です。

敷地面積が１６５㎡に満たない場合は（４０：６０）しか取れません。

ゆっくりとした環境で生活できるように設定されています。けど、福岡市で指定されている地区を見ると、福岡市の周辺部の山手が指定されているようです。それより中心部から外れると「市街化調整区域」になってしまいます。

ところで、福岡市の建蔽率：容積率の最大は（８０：８００）ですが、どうして10階以上の建物が建つのでしょうか？

それは、特別な規制緩和があるからです。「天神ビッグバン」と「博多コネクティッド」も規制緩和によって再開発を進めようとしています。