不動産の賃貸借契約の終了を貸主から求める場合

不動産の賃貸借契約において、貸主からの契約の終了を求める場合『正当な事由』が必要とされています。
賃貸借契約は、継続することを前提としていますので、貸主の正当な事由は、なかなか認められないものですが、今回は、この『正当な事由』について考えてみます。

正当事由の詳細については、「借地借家法」という法律の28条に定められています。

整理しますと、正当事由を構成する要因は5つにわけて総合的に判断されることになります。
(1）賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情
(2）建物の賃貸借に関する従前の経過
(3）建物の利用状況
(4）建物の現況
(5）建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出
正当事由の判断は、(1)を主たる要因として判断し、(2)～(4)を従たる要因として、総合的に判断することになります。

(1)の貸主側の理由として、「何らかの目的で利用したい」と言っても、借主が「住んでいるからダメ」と言ってしまったらほとんど負けてしまうでしょう。
可能性があるのは、「建物が老朽化して、危険だから建て替えたい。」という理由です。この場合、建物がどの程度の状態であるかになってきますが、
①　建物がどの程度老朽化しているか（経過年数、残存耐用年数）
②　補修をするために、費用がどれくらいかかるのか（大修繕の必要性、修繕費用）
などを勘案して妥当性を検討することになります。

(5)は、立ち退き料の話ですが、立ち退き料を払うから出て行ってくれと言うだけでは、契約の解除が認められません。
立ち退き料は、貸主に(1)～(4)の正当な理由があり、その上で一般的に弱者である「借主」の経済的負担を補完するものです。
空室ばかりのアパートで一人でも居住者がいれば、売却も建替も難しいので、貸主としては困った問題です。「定期借家契約」の普及が望まれます。

不動産に関する疑問質問などお気軽にお問い合わせください。
受付時間 9:00-19:00（水曜･第二火曜日定休）　電話番号 092-558-0157